2026英国租房新规来了！房东、留学生各需避开哪些坑？

禁止竞价抢租、不能收全年租金、季度报税启动——做错一步可能面临高额罚款

自2026年5月1日起，英国《租户权利法案》（The Renters‘ Rights Act 2025）正式生效。这是英国私人租赁领域几十年来最大规模的改革。无论您是准备在英国当房东的投资客，还是即将赴英留学的学生，新规都将直接影响您的权益和义务。我们为您划出以下重点、风险及合规建议。

一、对于房东而言，权利收紧，合规要求空前严格

新规核心变化速览：

1.     废除第21条款“无过错驱逐”(Section 21 of the Housing Act 1988):您不能再随意使用无理由要求租客搬走。所有驱逐必须有法定“收回房产理由” (Grounds for possession)，例如租客严重欠租或反社会行为等。

2.     全面转向“滚动式续租约”：不得再设固定期限的结束日期，比如6个月或12个月的租约期限。租约自动转为周期性滚动式续约式租约（通常为按月续约）。

3.     租金上涨受限：房东每年只能上涨一次，必须使用官方表格(Form 4A)提前2个月通知租客，且租金不得高于市场价。关键点：租客有权向法院质疑涨幅的不合理性。

4.     宠物权:租客有权提出养宠物的请求，房东不得无理拒绝。建议通过合同约定合理的宠物押金或保险来协商。

5.     对学生租客的特殊保护：如果想在学年末驱逐全日制学生租客，必须使用特定理由（Ground 4A），提前4个月通知，且通知期需在6月1日至9月30日之间。必须在2026年5月31日前给予租客初步书面告知，否则可能丧失该权利。

二、房东必看新规下更严格的禁令:那些事绝对不能做？（罚款和刑事责任的风险）

根据英国《租户权利法案》及相关配套法规，以下行为被明令禁止，违规者将面临罚款，情节严重的甚至连带刑事责任：

1.     租金竞价（不能收高于标价的租金）

房东或中介不得索要、鼓励或接受高于广告挂牌租金的报价。必须明码标价，先到先得或按透明标准选租客。

风险提示：民事处罚，通常每个违规可能高达5000英镑，累犯可至3万英镑。

2.     一次性收取多月租金

新规生效后，只能收取最多1个月的租金作为预付款。禁止要求租客一次性支付6个月或者12月的租金（即使租客主动提出也不行，除非符合极有限的豁免）。

风险提示：同上，可能导致5千英镑至3万英镑的民事处罚。

虽然这项新规对英国的留学生来说是更有利了，您有权按月支付。但从实际操作的层面思考，一位从没在英国生活工作过的留学生，在英国的系统里没有信用度的可核查记录，如何让房东在众多租客申请中脱颖而出择优录选值得思考。通常而言，本土的房东更倾向于您是否在英国有可靠的担保人做担保？您在英国的担保人资质（比如有固定工作，永居身份，英籍身份）等更多可追溯的背景调查合规问题，值得提前思考和规划。

3.     拒绝租客有孩子或领取福利

不得因租客有儿童（除非物业有物理上的健康安全隐患）或领取Universal Credit等政府的公共福利而拒绝出租或提出更苛刻条款。

风险提示：可能构成歧视，严重的话面临经济赔偿及罚款。

4.     无理由拒绝宠物

自2026年5月1日起，租客有权请求饲养宠物。房东不能无理由地拒绝租客的请求。如果房东拒绝，必须以书面形式通知，并应告知租客原因。他们需要根据具体情况酌情考虑每个请求。租客可以向法庭质疑房东的决定。

风险提示：租客可上庭要求赔偿或强制许可，房东可能被判支付租客法律费用。

5.     无理由拒租或者驱赶

任何拒绝出租或驱逐行为必须基于合法合理、非歧视性理由。

风险提示：除罚款外，租客可索赔精神损害和搬家损失。

刑事责任风险：

如果房东使用威胁、非法强制手段或虚假陈述来迫使租客离开（例如非法换锁、断水断电），将构成刑事犯罪，可判处无限额罚款和/或最长6个月至2年监禁（视具体情节）。

如果您作为房东想终止租客的租约怎么办？

您的租赁协议可能规定房东可以在没有理由的情况下驱逐租客。这被称为第21条驱逐。在2026年5月1日或之后，房东不能向租客发出第21条通知，即使您的租赁协议允许也不行。相反，房东需要一个合法的理由来驱逐租客。这些理由被称为“收回房产的理由”。

以下是您作为房东可能合法寻求驱逐租客的一些主要原因的简要摘要。您可以在 GOV.UK 上找到这些及其他理由的完整细节。

• 如果租客未按时支付租金

• 如果租客、与租客同住的其他人或访客在房产内或附近实施反社会行为

• 如果租客或与租客同住的其他人未能妥善照看房产

• 如果租客的租约是出于特定目的，例如与租客的海外派遣就业相关，或是用于临时或支持性住宿

在某些理由下，在租约的前12个月内，租客不能被要求离开。这些理由是：

• 如果您作为房东打算出售该房产

• 如果您作为房东或其家庭成员想搬入该房产

您作为房东需要向租客送达第8条“寻求收回房产的告知书”，使用一个或多个收回房产的理由。第8条告知书必须说明房东要求租客离开的日期。他们必须根据每个理由给予租客法律规定的时间。如果租客在通知期结束时仍未离开，房东将需要向法院申请收回房产。这称为申请收回房产令。

在法庭上，房东必须提供证据证明他们有合法的驱逐理由。租客将有机会解释为什么您认为房东没有合法的驱逐理由，或者为什么在某些理由下驱逐是不合理的。租客可以通过“住房损失预防建议服务”在上庭前和庭审当天获得免费的法律建议。

三、 新税务要求：季度报税与电子化系统（Making Tax Digital）

对于私人房东（个人持有房产出租），英国税务海关总署（HMRC）的“税收数字化”（MTD）要求正在分阶段推进。从2026年4月起（与租户权利法案时间接近），多数房东将进入季度报税时代：

• 范围： 全年总租金收入超过5万英镑 （£50,000） 的房东必须强制加入MTD。3万英镑至5万英镑（£30,000 - £50,000） 之间的建议自愿加入。未来门槛会进一步降低。

• 操作要求：

a)       使用兼容软件：不能再手动填表或简单Excel。必须使用能直接连接HMRC API的电子记账软件（如QuickBooks, Xero, FreeAgent, 或专用的出租物业软件）。

b)      季度申报：每3个月向HMRC提交一次收入和支出的汇总数据（无需年底一次性申报）。

c)       最终申报：每个税务年度结束后，提交一次最终调整申报。

• 房东注意事项：

Ø  立即检查自己是否符合MTD门槛。即使暂时未达，也建议提前熟悉软件。

Ø  妥善保存所有收据、合同、维修记录电子版，因为HMRC可随时要求调阅。

Ø  未按时季度申报或使用不合规软件，将面临每月£200起的固定罚款，多次违规罚款更高。

四、私人房东 vs 公司持有房产出租：

维度	私人个人持有	有限公司持有（SPV公司）
所有权	个人名下	公司（特殊目的载体）名下，您持有公司股份
利润税	个人所得税（20%或40%或45%），租金扣除贷款利息仅限基本税率	公司所得税（19%或25%），可全额抵扣贷款利息（对高税率房东吸引力大）
提取利润	无需额外步骤，租金直接归个人	需通过工资、股息提取，股息有免税额和税率（通常8.75%或33.75%）
合规负担	相对低，但新规+MTD使负担加重	运营成本高，需做公司账、年度账、申报公司税、支付公司税
新法案影响	直接受到新规中提起的驱逐、租金、宠物等全部限制	同样受全部限制，因为限制是针对“房东”这一行为，不因持有结构而豁免
建议	适合1-2套房产、基本税率纳税人、希望简单操作者	适合多套房产、高税率纳税人、寻求利息全额抵扣及长期资产保护者

风险提示： 即使通过公司持有，也不能绕过《租户权利法案》中的任何规定（例如，公司房东同样不能无理由驱逐、不能拒绝宠物）。公司不能豁免罚款或刑事责任。设立公司有较高合规成本，请务必提前咨询专业的英国执牌税务师。

五、 留学生作为租客：保护自己权益的要点

• 您是新法案的最大受益者： 您有权住在安全、无霉菌的房屋中，且不必担心无故被赶。

• 押金保护： 您的押金必须在30天内放入政府认可的押金保护计划。确保收到押金存入证明。

• 禁止收多月租金： 如果您遇到房东要求一次性支付6个月或全年租金，请明确告知对方这是违法的（最多只能收1个月预付）。您完全有权按月支付。如果英国房东更倾向于您在英国有可靠的担保人做担保，请提前规划。

• 养宠物： 如果您想养猫或小型宠物，可书面请求。房东拒绝必须给出合理理由（如过敏共用通风？物业太小？）。单纯“不准养宠物”无效。但也请提前慎重考量您在繁忙的学习之余是否有足够的时间和能力饲养宠物以及配备宠物医疗保险等，避免将来不必要的弃养和安置问题。

• 学生特例： 如果是全职学生，房东在学年末（6-9月）有权用特殊理由驱逐，但必须提前4个月通知，且之前在2026年5月31日前已书面告知过您。如果您没有收到过这种初步告知，该驱逐理由不成立。

• 遭遇非法驱逐： 如果房东换锁、断水电或威胁您，立即联系当地政府部门council住房部门或寻求“住房损失预防建议服务”免费法律帮助。这是刑事犯罪。

如果您作为租客想终止租约？

您可以随时通过向房东发出通知来终止租约。必须满足以下条件：

• 使租约在租金到期日或前一天结束

• 以书面形式（例如通过信件或电子邮件）

您需要至少提前2个月通知房东。您可以与房东书面约定更短的通知期，前提是租赁协议上列出的任何其他租客也同意。

结语：

2026年英国租赁市场的变革，意味着专业合规比以往任何时候都更重要。对于房东，建议立即审核所有租赁合同、更新内部流程、调整财务记账方式（尤其是MTD季度报税）。对于留学生，可合法合理主张新法规赋予您的权利，拒绝任何违法行为。

如果您对《租户权利法案》下的合规、租赁合同修改、公司结构设立或税务申报有任何疑问，欢迎联系我们。我们的专业律师团队可以为您提供中文咨询、定制合规方案。E:info@gulegal.org（普通信息咨询邮箱地址）& enqiry@gulegal.org (业务咨询邮箱地址)

注：本文基于英国政府“The Renters’ Rights Act Information Sheet 2026”公开文件。最终法规可能将有进一步调整，本文不构成正式法律意见。

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